- 브랜드는 남고, 미분양 부담은 지역과 수분양자에게
- “GTX 믿었지만 현실은 달랐다”···계약자·해지자가 말하는 대단지의 그림자
파주 운정신도시 초대형 복합주거단지 힐스테이트 더 운정을 둘러싼 미분양 우려가 커지는 가운데, 시장의 시선은 자연스럽게 시공사 현대건설로 향하고 있다.
문제는 이번 단지가 단순한 우발적 실패 가능성이 아니라, 과거 여러 사업에서 반복돼 온 ‘대단지·브랜드·호재 선반영’ 분양 공식의 재현이라는 점이다.
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| ▲ ‘랜드마크’라던 그곳, 지금 필요한 건 질문이다. 파주 운정신도시에 들어선 초대형 복합주거단지 힐스테이트 더 운정. 아파트보다 많은 주거형 오피스텔과 대규모 상업시설이 한꺼번에 공급되며, 미분양 우려와 과잉 공급 논란이 확산되고 있다. GTX 기대감은 이미 가격에 반영됐다는 지적 속에, 이 물량을 누가 책임질 것인가라는 질문이 시장에 던져지고 있다. |
■ “수요보다 규모가 앞섰다”···구조적 위험 신호
힐스테이트 더 운정은 아파트 744가구, 주거형 오피스텔 2,669실 등 3천 가구가 넘는 물량이 한 번에 공급되는 초대형 사업이다.
그러나 운정신도시의 인구 유입 속도, 직주근접 구조, 임대 수요를 종합하면 이 물량을 단기간에 흡수하기 어렵다는 분석이 지배적이다.
특히 주거형 오피스텔 비중이 과도하게 높다는 점은 초기 기획 단계부터 구조적 위험 요소로 지적된다.
실거주자에게는 주택이 아니고, 투자자에게는 수익성이 불분명한 상품이 대량 공급된 셈이다.
■ GTX 신화의 재등장···“이미 가격에 다 반영됐다”
현대건설은 이번 분양에서도 GTX-A 노선을 핵심 논리로 제시했다.
하지만 GTX 기대감은 이미 분양가에 선반영됐다는 평가가 많다.
교통망 개통 이후 실제 주거 만족도 상승까지는 시간차와 불확실성이 존재하지만, 분양가는 미래 가치를 전제로 책정됐다는 비판이다.
부동산 분석가는 “GTX는 분양을 돕는 도구일 뿐, 수요를 창조하는 마법은 아니다”라고 지적했다.
■ 반복되는 장면···현대건설의 ‘과잉 공급’ 논란 전례
시장에서는 이번 사안을 단일 사업의 문제가 아닌, 반복된 패턴으로 보고 있다.
과거에도 현대건설이 참여한 일부 대형 주거사업에서 지역 수요 대비 과도한 공급, 호재 선반영에 따른 고분양가, 분양 지연 및 조건 변경 등의 논란이 이어졌고, 결과적으로 할인 분양·조건 완화가 뒤따른 사례들이 적지 않았다.
업계 관계자는 “브랜드 신뢰에 기대 대단지를 밀어붙이고, 분양이 흔들리면 조건으로 조정하는 방식이 반복돼 왔다”며, “그 과정에서 초기 계약자와 지역 시장만 손해를 본다”고 말했다.
■ 계약자 증언① “아파트인 줄 알았는데, 오피스텔이었다”
김○○(42·회사원·경기 고양) 씨는 주거형 오피스텔 계약자다. “상담 받을 때는 ‘사실상 아파트처럼 산다’는 설명을 들었다. 그런데 계약 후 대출 조건과 세금 구조를 보니 아파트와는 전혀 달랐다. 그때부터 ‘이걸 왜 샀지’라는 생각이 들기 시작했다.”
김 씨는 “투자도 아니고, 실거주도 애매한 상품이라는 걸 뒤늦게 깨달았다”고 말했다.
■ 계약자 증언② “GTX 하나 믿고 결정… 너무 낙관적이었다”
아파트 계약자인 이○○(38·자영업·파주 운정) 씨는 GTX-A 노선을 결정 이유로 꼽았다.
“GTX 개통되면 서울 접근성이 좋아질 거라 믿었다. 그런데 분양가를 지금 시세랑 비교해 보니 이미 GTX 효과를 다 끌어다 쓴 가격이었다.”
이 씨는 “입주 시점에 시장이 더 나빠지면 가격 방어가 가능할지 모르겠다”며 불안을 드러냈다.
■ 해지자 증언③ “이 물량이 소화될 거라 믿기 어려웠다”
계약을 해지한 박○○(45·금융업·서울 마포) 씨는 보다 직설적이다.
“모델하우스에서는 ‘랜드마크’라는 말만 반복됐다. 그런데 냉정하게 계산해보니 오피스텔 2천 실이 넘는 물량이 이 지역에서 어떻게 다 팔리겠나 싶었다.”
박 씨는 “위약금을 감수하고 해지했다. 손해는 봤지만 더 큰 위험을 피했다고 생각한다”고 말했다.
■ 상업시설까지 동시 공급···리스크는 배가된다
힐스테이트 더 운정은 주거 물량뿐 아니라 대규모 상업시설까지 동시에 공급한다. 그러나 이미 운정 일대는 상업시설 과잉 지적이 이어지는 지역이다.
유동 인구가 충분히 형성되기 전 상업시설이 먼저 공급될 경우, 공실 → 상권 침체 → 주거 가치 하락이라는 악순환이 반복될 가능성이 높다.
■ “미분양이 현실이 되면, 책임은 누가 지는가”
분양이 기대에 못 미칠 경우, 계약 조건 변경, 중도금 혜택 확대, 사실상 가격 조정 효과가 뒤따를 가능성을 배제하기 어렵다.
그러나 그 부담은 초기 계약자와 입주민, 그리고 지역 주택시장이 고스란히 떠안게 된다.
시행·시공사는 브랜드와 실적을 남기지만, 리스크는 지역에 남는 구조다.
■ 묻지 않을 수 없다
이 물량을 기획한 시행사는, 이를 시공한 현대건설은, 이번엔 정말 다를 근거를 제시할 수 있는가.
미분양이 현실화될 경우, 계약자 보호와 책임 분담에 대한 대책은 있는가.
힐스테이트 더 운정이 ‘운정의 미래’로 남을지, 아니면 과잉 공급의 또 하나의 사례로 기록될지, 시장의 판단은 이제 시작돼 가고 있다.
[중부뉴스] 권중섭 대표기자
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